议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标投标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。那么，什么是议标呢?议标的程序和方式有哪些?

一、什么是议标

议标又称谈判招标，顾名思义，其最大的特点在于招标人与投标人之间可以相互协商，投标人通过不断地修改标价来与招标人取得一致。这种方式更加接近传统的商务方式，是招标方式与传统商务方式的结合，兼顾两者的优点，既节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价。

二、议标的弊端

由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。可以看出，议标方式对招标人的要求很高，要保证议标的成功通常都要求招标人对物业管理行业和物业管理企业的情况要有充分的了解。因此，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发商和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。而对于复杂的传统招标项目，如工程承包和设备采购等，就更不采用议标方式了，这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。

三、议标程序

1、确定议标日程。主要由招标委员会确定。

2、进行议标。这部分流程由招标人与投标人进行，参加议标人员为双方的技术，经济和法律专家。

3、议标结论记载。议标的结论要求双方应各由一名高级代表审阅议标形成的文件，并在文件的每一页上签字，需要用完善、准确的措词以书面形式记载。

4、可以选择延长投标保函的有效期。如果议标时间过长，以至于超出了投标有效期，招标人会要求相关候选人延长投标保函的有效期。

三、议标的几种方式

1、直接邀请议标方式。

选择中标单位不是通过公开或邀请招标,而由招标人或其代理人直接邀请某一法人或组织进行单独协商,达成协议后签订采购合同。如果与一家协商不成,可以邀请另一家,直到协议达成为止。

2、比价议标方式。

“比价”兼有邀请招标和协商的特点,一般适用于规模不大、内容简单的工程、货物和服务采购。通常的做法是由招标人将采购的有关要求送交选定的几家法人或组织,限其在约定时间内提出报价,招标单位经过分析比较,选择报价合理的法人或组织,就工期、造价、质量、付款条件等细节进行协商,从而达成协议,签订合同。

3、方案竞赛议标方式。

它是选择工程规划设计任务的常用方式。通常组织公开竞赛,也可邀请经预先选择的规划设计机构参加竞赛。一般的做法是由招标人提出规划设计的基本要求和投资控制数额,并提供可行性研究报告或设计任务书、场地平面图、有关场地条件和环境情况的说明,以及规划、设计管理部门的有关规定等基础资料,参加竞争的单位据此提出自己的规划或设计初步方案,阐述方案的优点和长处,并提出该项规划或设计任务的主要人员配置、完成任务的时间和进度安排、总投资估算等,一并报送招标人。然后由招标人邀请有关专家组成评选委员会,选出优胜单位,招标人与优胜者签订合同。同时对未中选的单位给予一定补偿。

另外在科技项目招标中,通常使用公开招标、但不公开开标的议标方法。招标单位在接到各投标单位的标书后,先就技术、设计、加工、资信能力等方面进行调查,并在取得初步认可的基础上,选择理想的预中标单位并与之商谈,对标书进行调整,如能取得一致意见,则可定为中标单位,若不行则再找第二家投标单位。

这样逐次协商,直至双方达成一致意见为止。这种议标方式使招标单位有更多的灵活性,可以选择到比较理想的供应商和承包商。